Monetizzazione delle aree a standard

a cura dell’Avv. Luciano Salomoni

INCONTRO DELLE VOLONTÀ DI PARTE PUBBLICA E PRIVATA

[TAR LOMBARDIA, SEZ. II, 17 FEBBRAIO 2015, N. 504]

La convenzione con cui un operatore privato e il Comune pattuiscono la misura della monetizzazione delle aree a standard vincola entrambe le parti contraenti le quali, sottoscrivendo tale atto, manifestano la propria volontà in ordine all’assunzione delle obbligazioni ivi convenute. Il TAR Lombardia qualifica la convezione contenente la fissazione della misura della monetizzazione quale atto negoziale e, pertanto, soggetto alle regole sulla formazione dei contratti.

Il giudizio aveva a oggetto una convenzione mediante la quale venivano disciplinati gli aspetti planivolumetrici di un intervento edilizio di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione riguardante un compendio immobiliare. Più nello specifico, l’intervento edilizio consisteva nella demolizione di un vecchio edificio produttivo e nella successiva realizzazione di un edificio residenziale sul fronte strada di cinque piani fuori terra, un edificio di un piano sul fronte interno e di un piano interrato di parcheggi, da realizzarsi su area soggetta a vincolo paesistico.
La ricorrente adiva il TAR Lombardia onde ottenere l’annullamento della convenzione nella parte in cui si prevedeva la corresponsione al Comune di una determinata somma a titolo di monetizzazione di aree per attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale in quanto la quantificazione degli oneri di monetizzazione risultava differente e di molto maggiore rispetto a quella contenuta nella bozza originaria della convenzione medesima. Evidenziava la società il diverso calcolo della monetizzazione: nella bozza effettuato tenendo conto della volumetria già esistente sull’area, e nella versione definitiva con riferimento all’intera area di superficie fondiaria. Nella prospettiva della ricorrente, l’applicazione di tale ultimo criterio risultava errata in quanto l’intervento edilizio consisteva in una ristrutturazione e non in una nuova edificazione.
Il Giudice lombardo ha respinto il ricorso. Rileva anzitutto la pronuncia che la fissazione della misura della monetizzazione è stata effettuata attraverso un atto negoziale – la convenzione – e pertanto la volontà delle parti contraenti si è manifestata ed è divenuta definitiva nel rispetto delle regole sulla formazione dei contratti. Stando così le cose, entrambe le parti si sono vincolate alle prescrizioni della convenzione. Infatti, non si è trattato di una determinazione unilaterale da parte del Comune ma è stato il risultato dell’incontro delle volontà negoziali del soggetto pubblico e dell’operatore privato. Inoltre, nulla vieta che un operatore possa, nella convenzione urbanistica, assumersi oneri anche maggiori si quelli astrattamente previsti dalla legge, trattandosi di libera scelta imprenditoriale che non contrasta con norme imperative.
Ulteriore aspetto affrontato dal Giudice lombardo concerne l’esatta qualificazione giuridica dell’intervento edilizio, che la società ricorrente chiama “ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione”. Tale definizione non è stata ritenuta conforme a quella degli interventi edilizi di cui all’art. 3 DPR 380/2001 vigente all’epoca della richiesta del titolo abilitativo. Poiché alla demolizione del fabbricato produttivo esistente avrebbe fatto seguito la costruzione di un complesso immobiliare a destinazione residenziale, con incremento di volume, modifica della sagoma e cambio d’uso con incremento del carico urbanistico, e tale intervento consisteva ad avviso del Giudice in una nuova costruzione. Infatti, solo con il DL n. 69/2013 la nozione di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione è stata svincolata dal rispetto della sagoma esistente.
Pertanto, è irrilevante il nomen iuris utilizzato onde individuare l’intervento edilizio e, nel caso di specie, comportando i lavori di ristrutturazione una modifica della sagoma dell’esistente, ai fini della determinazione della misura della monetizzazione, l’intervento è stato classificato quale nuova costruzione, con conseguente rilevanza dell’intera slp dell’intervento nel calcolo da effettuarsi.
Il TAR affronta anche la questione relativa al rispetto del principio della buona fede nelle trattative, respingendo la doglianza della ricorrente.
Infatti, nel comportamento del Comune non può ravvisarsi né minaccia né tantomeno dolo. Al momento della sottoscrizione della definitiva convenzione – e a fronte della lettura finale della clausola che modificava il calcolo della monetizzazione – non vi è stata opposizione o richiesta di rinvio da parte del soggetto privato che sia stata ostacolata dall’Amministrazione e neppure può dirsi esserci stato alcun raggiro da parte di questa.